COPROPRIETE

                                     Tout ce qui change avec votre syndic



Entre la loi Alur de 2014, la loi Macron de 2015 et leurs décrets d’application, les règles encadrant

les syndics de copropriété ont changé. Le point sur les mesures entrées en vigueur.

 

Il aura donc fallu deux ans de procédure législative et deux lois suivies de décrets d’application pour tenter de rééquilibrer les rapports entre copropriétaires et syndics… À l’arrivée : des avancées juridiques, en particulier l’adoption d’un contrat type de syndic et l’instauration d’une liste limitative de prestations exceptionnelles. Mais aussi quelques reculs par rapport aux premières ambitions affichées par Cécile Duflot, l’ancienne ministre du Logement, parmi lesquels l’abandon de l’idée de commissions régionales de contrôle des syndics ou la possibilité d’une dispense de compte séparé pour les copropriétés de moins de quinze lots.

 

Mise en concurrence obligatoire

Finalement, le conseil syndical aura l’obligation de mettre en concurrence son syndic tous les trois ans. Et non plus chaque année, comme le prévoyait la loi Alur de 2014. Contestée en raison de son systématisme, la mesure a donc été assouplie par la loi Macron du 6 août 2015… La loi prévoit en outre une possibilité de dispense. L’assemblée générale (AG) des copropriétaires peut en effet décider de déroger à la mise en concurrence par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents (article 25 de la loi de 1965 sur la copropriété).

Concrètement, comment le conseil syndical doit-il procéder pour mettre en concurrence le syndic ? Si l’on se fonde sur les décisions rendues par les tribunaux depuis des années, la mise en concurrence implique de demander plusieurs contrats de syndics différents et de les annexer à la convocation de l’AG au cours de laquelle doit être désigné le syndic. Précision importante, selon les juges, le conseil syndical a l’obligation de demander des contrats, mais pas de les obtenir ! Même s’il ne reçoit pas de réponse, il a rempli son obligation.

Autre question concernant ce dispositif : à quel moment le conseil syndical doit-il effectuer la mise en concurrence ? Selon les termes de la loi, l’obligation incombe au conseil syndical, au moment de préparer la troisième AG ordinaire annuelle qui suit la date d’entrée en vigueur de la mesure, à savoir le 8 novembre 2015. Le conseil syndical doit ensuite envoyer les contrats reçus au syndic, afin que celui-ci puisse les annexer à la convocation de l’AG. Reste la dispense. A quelle AG les copropriétaires doivent-ils voter la décision de ne pas mettre en concurrence ? La loi précise qu’elle doit être adoptée au cours de l’AG précédant d’un an celle où le syndic doit être désigné. Le conseil syndical devra donc inscrire la mesure à l’ordre du jour au plus tard lors de la deuxième AG après le 8 novembre 2015.

Enfin, dernière précision, la loi stipule que les copropriétaires doivent mettre le syndic en concurrence tous les trois ans. Mais elle ne leur interdit aucunement, comme certains syndics veulent déjà le faire croire, de le faire avant ce délai ! Les copropriétaires peuvent parfaitement remettre le syndic en concurrence chaque année s’ils le souhaitent (en souscrivant des contrats d’un an, ce qui est d’ailleurs toujours conseillé).

Interdiction des frais injustifiés

Le syndic vous met sous les yeux des factures correspondant à des prestations (exceptionnelles) qui se rajoutent au forfait de base. Ce qu’il faut aujourd’hui, c’est se poser la question : ces frais sont-ils mentionnés dans la nouvelle liste limitative prévue par la loi ? Si la réponse est non, contestez-les. Ils sont illégaux !

Depuis le décret sur le « contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières » du 28 mars 2015 (entré en application le 1erjuillet 2015), on a enfin à disposition le modèle (tant attendu) de contrat type. Ce forfait de base liste l’ensemble des prestations de gestion courante que doit effectuer le syndic (et qui sont rémunérées dans le forfait de base voté chaque année à l’AG). A côté, le décret livre une liste limitative des prestations particulières qui peuvent continuer à être facturées en plus du forfait de base. Et c’est tout ! Grande nouveauté du décret d’application du 28 mars 2015, il est désormais interdit aux syndics de facturer des frais non prévus sur la liste. Celle-ci est publiée en annexe des articles 7.2.2 à 7.2.7 du décret. Il s’agit principalement (voir encadré) des tâches suivantes : travaux urgents, prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires, modification du règlement intérieur de copropriété, gestion des sinistres, gestion de contentieux, etc.

Rappelons que ces quinze dernières années, les frais « exceptionnels » facturés en plus du contrat de base se sont multipliés : frais de photocopie, frais de vacation, frais de tenue du carnet d’entretien, frais de gestion des sinistres, etc. Le législateur vient donc d’en réintégrer une grande partie dans le forfait de base. Cependant, on constate déjà que certains syndics facturent toujours, de façon parfaitement illégale, certains frais exceptionnels désormais interdits. Aux copropriétaires de se montrer vigilants…

Dernière recommandation : les copropriétaires doivent aussi étudier de près les prochains contrats que les syndics vont leur faire parvenir, pour vérifier que les honoraires de base des syndics ne se sont pas entre-temps envolés…

 

Le compte séparé s’impose… sans frais

La loi Alur tente aussi de clore un vieux débat : celui du compte bancaire séparé. L’ouverture par le syndic d’un compte séparé pour chaque copropriété est en réalité obligatoire depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, afin, d’une part, d’assurer une meilleure transparence de la gestion de tous ces comptes par les syndics… et, d’autre part, de permettre aux copropriétés de percevoir une éventuelle rémunération de cet argent par la banque.

En pratique, jusqu’à présent, les copropriétés décidaient largement de renoncer au compte séparé en votant une dispense en AG pour éviter des frais que le syndic ne manquait jamais de rajouter en cas d’ouverture d’un compte séparé.

La loi Alur met fin à toutes ces dérogations : dans toutes les copropriétés de plus de 15 lots, le compte séparé ne peut plus faire l’objet d’une dispense, même par vote en AG. En outre, son ouverture ne peut entraîner aucuns frais supplémentaires. Enfin, les copropriétaires peuvent décider, par un vote à la majorité de l’article 25, de ne pas ouvrir ce compte dans l’établissement bancaire actuel, mais dans un autre de leur choix. Reste la question des copropriétés de moins de 15 lots. Pour elles, une dispense de compte séparé est toujours possible. En cas d’ouverture, cela ne doit pas, en principe, pouvoir occasionner de frais supplémentaires, sauf si le syndic justifie que cela lui en occasionne de nouveaux qu’il peut chiffrer.

Désignation d’un syndic si carence

La loi Macron (art. 88) permet à un seul copropriétaire de convoquer une AG afin de désigner un nouveau syndic si la copropriété en est dépourvue. Cet assouplissement considérable de la procédure est bienvenu. Dans la même situation, il fallait auparavant saisir le tribunal de grande instance pour que celui-ci nomme un administrateur provisoire. Ce dernier gérait la copropriété le temps que les copropriétaires adoptent en AG un nouveau syndic. C’est à lui que revenait aussi le rôle de convoquer cette AG. Les copropriétés passées par cette procédure savent qu’elle se révèle la plupart du temps très peu « économique ».


Documents exigibles en cas de vente

C’était l’une des principales critiques formulées par les agents immobiliers et les notaires contre la loi Alur, à savoir l’importance du nombre de documents réclamés (règlement de copropriété, P-V d’assemblée générale, carnet d’entretien de l’immeuble, etc.). Selon eux, cela a entraîné des surcoûts et des délais supplémentaires entre l’offre d’achat et la signature de la promesse de vente. L’ordonnance du 27 août 2015 a levé certaines de ces obligations. C’est notamment le cas de la nécessité d’informer l’acheteur d’éventuels impayés au sein de la copropriété. De même, les documents concernant la copropriété ne sont plus indispensables en cas de rachat d’un lot par un autre copropriétaire. Le texte autorise également que les éléments d’information requis ne soient plus obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais puissent être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support, y compris numérique. Seule condition stipulée : l’acceptation expresse de l’acquéreur (nouvel article L. 721-2, 5°).


Gestion des archives

La loi Alur tente enfin de régler une dernière question : la gestion des archives relève-t-elle de la gestion courante du syndic ou peut-elle être considérée comme une prestation exceptionnelle facturée en plus ? Le texte législatif consacre le principe de la responsabilité du syndic. L’archivage constitue une tâche courante qui ne doit pas donner lieu à des frais supplémentaires. Concession de la loi Alur : l’assemblée générale peut voter la décision de « confier la gestion des archives à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat ». En pratique, cela ne présente aucun intérêt car le prestataire sera choisi par le syndic et, en cas de perte d’archives, celui-ci sera dégagé de toute responsabilité. Il ne faut donc pas céder aux arguments des syndics qui, actuellement, ne manquent pas de louer les avantages de la gestion externe !



Petit mémo des prestations « particulières »

 

Voici la liste des prestations de nature exceptionnelle et non prévisibles que la loi autorise le syndic à facturer en plus des honoraires de base. Aucune prestation non inscrite dans cette liste ne peut être facturée en plus du forfait de base ! Un mémo à avoir sous la main, notamment au moment de consulter différents contrats de syndics. Utile pour repérer ceux qui ne jouent pas le jeu !

 

  • Assemblées générales extraordinaires (préparation, convocation et tenue).

  • Dépassement des horaires de référence.

  • Organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical.

  • Visites supplémentaires de la copropriété.

  • Établissement ou modification du règlement de copropriété décidé par le syndicat.

  • État descriptif de division et du règlement de copropriété.

  • Gestion des sinistres (déplacements sur les lieux ; prise de mesures conservatoires ; assistance aux expertises ; suivi du dossier auprès de l’assureur).

  • Suivi des travaux et des études techniques.

  • Gestion des litiges et contentieux (hors créances de copropriétaires) : mise en demeure par lettre recommandée avec AR ; constitution du dossier transmis à l’avocat, huissier, assureur… ; suivi du dossier transmis à l’avocat.

  • Préparation des décisions d’acquisition ou de dispositions de parties communes.

  • Reprise de comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé(s) ou non réparti(s), en cas de changement de syndic.

  • Représentation du syndicat à l’extérieur de la copropriété.

  • Constitution et suivi du dossier d’emprunt ou de subvention souscrit au nom du syndicat.

  • Immatriculation initiale du syndicat de copropriétaires.

Fibre optique : accélération dans les tuyaux

 

Deux dispositions de la loi Macron doivent permettre d’accélérer le raccordement des copropriétés à la fibre optique.

L’assemblée générale des copropriétaires peut donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur les propositions d’installation des opérateurs de fibre optique. Le syndic a l’obligation de mettre cette question de la délégation à l’ordre du jour de chaque AG (même si l’immeuble n’est pas dans une zone éligible…).Tous les immeubles neufs (dont les permis de construire auront été accordés à partir du 1er juillet 2016) devront être préraccordés obligatoirement aux réseaux de fibre optique.